Calculadora DSCR — Préstamo DSCR para Alquileres y DSCR Comercial

DSCR significa dos cosas distintas según quién presta. En un préstamo DSCR para un alquiler de una a cuatro unidades, la hipoteca non-QM con la que los inversionistas califican por el alquiler de la propiedad en lugar de por sus propios ingresos, el índice es el alquiler mensual dividido entre PITIA: capital e intereses, impuesto a la propiedad, seguro y cuotas de HOA. En una propiedad comercial es el ingreso operativo neto anual dividido entre el servicio anual de la deuda. La calculadora hace ambos; el modo de alquiler es el predeterminado.

En el modo de alquiler, escriba la renta del contrato (o la renta de mercado del avalúo si la unidad está vacía), el precio, el pago inicial, la tasa, los impuestos, el seguro y la HOA. La calculadora obtiene el pago del préstamo, el PITIA completo y el índice, y luego la renta que necesitaría para un DSCR de 1.00 o de 1.25 y el préstamo máximo que la renta sostiene en cada caso. La mayoría de los prestamistas DSCR fija 1.00 como mínimo, es decir, que la renta apenas cubra el pago, y mejora las condiciones a partir de 1.15 a 1.25; muchos siguen prestando hasta 0.75 u 0.80 con más pago inicial y más reservas, y algunos ofrecen préstamos sin ratio con un 70% a 75% de préstamo sobre el valor. La opción de pago solo de intereses baja el pago y sube el índice, por eso los prestamistas la ofrecen.

Los prestamistas usan la renta bruta y no restan vacancia, reparaciones, gastos de capital ni administración, así que el flujo de caja mostrado es antes de esos costos, y un DSCR apenas por encima de 1.00 suele significar una propiedad que pierde dinero en un año normal. En el modo comercial, el ingreso operativo neto es la renta y otros ingresos menos los gastos operativos, antes de los pagos del préstamo, la depreciación y el impuesto sobre la renta, y la mayoría de los prestamistas comerciales pide al menos 1.25.