Calculadora de Alquilar vs Comprar

Pocas decisiones financieras tienen tanto peso como alquilar frente a ser propietario, y la forma honesta de compararlas es a lo largo de un horizonte prolongado, típicamente de 5 a 30 años. El propósito de la comparación es encontrar su año de equilibrio, el momento en que el costo acumulado de comprar finalmente cae por debajo del costo acumulado de alquilar.

Ambos lados se suman año por año a lo largo del horizonte que elija: 5, 10, 15 o 30 años. El lado del alquiler es su renta mensual, que sube cada año según el aumento que indique (3% por defecto). El lado de la compra es el pago inicial, los costos de cierre (3% del precio por defecto; Fannie Mae los sitúa entre el 2% y el 5% del importe de la hipoteca), el capital e intereses de un préstamo a 30 años, el impuesto sobre la propiedad (1.1% anual del valor de la vivienda por defecto), el mantenimiento (1% anual del valor por defecto) y un monto mensual para el seguro de propietario y las cuotas de HOA ($150 por defecto); el impuesto y el mantenimiento crecen a medida que la vivienda se revaloriza a la tasa que usted suponga (3% anual por defecto). Al final, el valor de la vivienda menos el saldo del préstamo que aún se debe y el costo de vender (6% del precio de venta por defecto; las comisiones son negociables) es el capital con el que se queda. Como el pago inicial y los costos de cierre podrían haberse invertido si alquilara, el rendimiento que habrían obtenido (5% anual por defecto) se suma al costo de comprar. Costo neto de comprar = todo lo pagado − capital después de vender + ese rendimiento perdido. El año de equilibrio es el primer año en que la renta pagada hasta entonces supera el costo neto de comprar hasta ese momento. No se incluyen el seguro de inquilino, las deducciones fiscales ni la inversión de la diferencia mensual entre ambos caminos.

Sus datos de entrada hacen la mayor parte del trabajo, así que conviene ser conservador con el crecimiento del alquiler y la apreciación de la vivienda, donde pequeños supuestos se acumulan hasta producir grandes variaciones. El dinero es solo una parte del panorama: alquilar ofrece flexibilidad, mientras que ser propietario ofrece estabilidad y control. La trampa que debe vigilar es apoyarse demasiado en una apreciación optimista o en cifras de mantenimiento escasas, lo que puede hacer que comprar se vea mejor en el papel de lo que resulta ser en la práctica.