Calculadora de Depreciación de Alquileres y Recuperación al Vender

Una propiedad de alquiler se deprecia en papel cada año, y esa deducción reduce el ingreso por alquiler sobre el que paga impuestos; al vender, el IRS recupera parte de ese beneficio mediante la recuperación de depreciación (depreciation recapture). Esta calculadora hace las dos mitades: la depreciación anual desde el mes en que puso la propiedad en servicio y el impuesto federal al venderla, dividido entre la parte recuperada y la ganancia de capital ordinaria.

Los edificios de alquiler residencial se deprecian en línea recta durante 27.5 años y los comerciales durante 39 años (MACRS, Publicación 946 del IRS). Solo se deprecia el edificio: el terreno nunca, así que la calculadora lo resta primero. La convención de mitad de mes cuenta el mes en que la propiedad se puso en servicio como medio mes, así que un alquiler puesto en servicio en junio recibe 6.5 meses de depreciación el primer año, y el mes de la venta también cuenta como medio. Al vender, la ganancia igual a la depreciación que tenía derecho a tomar es ganancia no recuperada de la sección 1250, que paga su tasa ordinaria pero nunca más del 25%; el resto es ganancia de capital a largo plazo al 0%, 15% o 20%, y el impuesto del 3.8% sobre el ingreso neto de inversión se aplica a toda la ganancia por encima de $200,000 de ingresos ($250,000 en conjunto), salvo que usted sea profesional de bienes raíces.

Dos cosas sorprenden a quien vende. La recuperación se debe sobre la depreciación a la que tenía derecho aunque nunca la haya reclamado, así que no tomar la deducción no ahorra nada al vender; en su lugar, presente el Formulario 3115 para ponerse al día. Y la recuperación no anula el beneficio: en el tramo del 24% o menos se grava a la misma tasa que le ahorró la deducción, así que la depreciación sobre todo difiere el impuesto, y un intercambio 1031 hacia otro alquiler difiere tanto la recuperación como la ganancia de capital.